Informations pratiques

OFFRE D'ACHAT & COMPROMIS DE VENTE

I - OFFRE D'ACHAT
L’offre d’achat - ou proposition d'achat - est un document via lequel un acquéreur potentiel informe le vendeur de sa volonté d’acheter le bien à un prix donné.
Pour le candidat à l’achat, faire une offre d’achat vise avant tout à sécuriser le bien convoité et à rasssurer le vendeur pour faire affaire avec lui plutôt qu’un autre. C’est aussi un moyen de trouver un accord sur le prix.

À réception de votre offre d’achat, le vendeur peut accepter vos conditions en l’état. Si le vendeur contresigne votre offre, il lui sera difficile de se rétracter par la suite, ce qui constitue une protection supplémentaire pour vous.
Si vous faites une offre à un prix inférieur à celui demandé par le vendeur, ce dernier pourra refuser ce prix ou vous faire une contre-proposition.

Si elle n’est pas obligatoire, la lettre de confort est un peu "la cerise sur le gâteau" pour une offre d’achat. Ce document délivré par un établissement de crédit indique le prix du bien, son adresse et stipule que votre projet de prêt immobilier est pré-approuvé. Un sérieux coup de pouce dans cette bataille.

Vous avez fait une offre mais n’êtes pas encore sûr à 100 % de vouloir acheter ce bien. Pas de panique !
L’offre d’achat immobilier n’est pas aussi engageante qu’un compromis de vente signés en agence ou chez un notaire. En effet, vous bénéficierez toujours d’UN DÉLAI DE RÉTRACTATION de 10 JOURS après la signature du compromis de vente (Voir loi SRU.).
Conseil : Si vous êtes sûr(e) à 90% de vouloir acquérir ce bien, mieux vaut faire une offre rapidement, quitte à vous rétracter dans les jours suivants. En effet, en prenant quelques jours de réflexion avant de faire votre proposition d’achat, vous risquez de voir le bien vous échapper définitivement.

II - COMPROMIS DE VENTE
C'est un Avant-Contrat contenant l'engagement réciproque du vendeur et de l'acheteur, d'une part de vendre, d'autre part d'acheter un bien immobilier à un prix fixé et entre lesquels la vente deviendra définitive dès réalisation des conditions dûment convenues par les parties "conditions suspensives", telles que par exemple, l'obtention d'un prêt.
Cet Avant-Contrat est établi soit sous-seing-privé, soit par un notaire.

Loi S.R.U. : la loi dite Solidarité et Renouvellement Urbain prévoit UN DÉLAI DE RÉTRACTATION (art. 271-1 du code de la construction et de l’habitation) de 10 JOURS à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l’acte à l'acquéreur. La faculté de rétractation est exercée par lettre recommandée avec avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes. Si l’acquéreur décide de renoncer au compromis de vente pendant le délai de rétractation, le séquestre ci-avant désigné devra lui restituer le dépôt sous 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation (art. 271-2 du code de la construction et de l’habitation).
Si le compromis n’a pas pour objet l’acquisition d’un immeuble à usage non professionnel, la loi SRU ne s’applique pas.
La Loi S.R.U. impose par ailleurs au vendeur de faire procéder aux diagnostics techniques décrits ci-après.

III - PROMESSE UNILATERALE DE VENTE
C'est un Avant-Contrat contenant l'engagement de vendre par le vendeur d'un bien immobilier à un prix déterminé et qui réserve la possibilité (et non pas l'obligation) de l'acheteur d'acquérir le bien. L'acheteur accepte seulement la promesse en tant qu'offre de vente, sans encore s'engager à acquérir. La promesse est valable pour une durée limitée, normalement entre 2 et 3 mois. Elle contient des conditions ("conditions suspensives")qui doivent être remplies pendant la durée de la promesse, faute de quoi l'acheteur n'est pas obligé d'acheter. L'une des conditions les plus courantes est l'obtention par l'acheteur du financement afin d'acheter le bien (prêt bancaire). Lors de la signature d'une promesse, l'acheteur verse au notaire environ 10 % du prix de vente, en tant qu'indemnité d'immobilisation. Si les conditions prévues dans la promesse sont remplies et que l'acheteur refuse d'acheter, il perd le montant qu'il a versé à la signature de la promesse.

Loi S.R.U. : la loi dite Solidarité et Renouvellement Urbain du 13 décembre 2000 prévoit UN DÉLAI DE RÉFLEXION (art. 271-1 du code de la construction et de l’habitation) de 10 JOURS à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant le projet d'acte au bénéficiaire. Cette faculté est exercée par lettre recommandée avec avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes.
Si la promesse de vente n’a pas pour objet l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation non professionnel, la loi SRU ne s’applique pas.

Doit-on mentionner la surface ?
Lorsque la vente porte sur un lot de copropriété d'un immeuble, la promesse doit, à peine de nullité, mentionner la surface de celui-ci. Cette loi ne s'applique pas aux maisons individuelles. (Loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 connue sous le nom de loi Carrez)

Comment la promesse unilatérale de vente se transforme-t-elle en vente ?
Par la levée de l'option par l'acheteur, c'est-à-dire par une lettre (recommandée) envoyée par l'acheteur, notifiant le vendeur de l'intention de l'acheteur d'acquérir le bien immobilier. Une fois que l'acheteur a confirmé au vendeur son intention d'acheter, et sous réserve que toutes les conditions soient remplies, il n'a plus la faculté de renoncer à l'achat.

LA LOI CARREZ
La loi Carrez du 18 décembre 1996 a pour objectif d'améliorer la protection des acquéreurs de lots de copropriété.

L'article de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi rétabli :

LES DIAGNOSTICS TECHNIQUES

En résumé, ce dossier de diagnostics techniques regroupe, selon la nature du bien, sa date de construction et sa localisation les documents suivants :
- l’attestation comportant distinctement la mention de la superficie de la partie privative (métré « Loi Carrez »),
- l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante dans les matériaux utilisés si le bien dépend d’un immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997,
- le Constat des Risques d’Exposition au Plomb (CREP), si le bien dépend d’un immeuble à usage d’habitation dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949,
- l’état relatif à la présence de termites et autres insectes xylophages si le bien dépend d’un immeuble situé dans une zone infectée et délimitée par un arrêté préfectoral,
- l’Etat de l’Installation Intérieure de Gaz (EIIG), si le bien dépend d’un immeuble à usage d’habitation comportant une installation de plus de 15 ans,
- l’Etat de l’Installation Intérieure d’Electricité (EIIE), si le bien dépend d’un immeuble à usage d’habitation comportant une installation de plus de 15 ans,
- l’Etat des Servitudes Risques et d'Information sur les Sols (ESRIS), si le bien dépend d’un immeuble situé dans une zone couverte par un plan d’exposition aux risques naturels, miniers et technologiques,
- l’état relatif à la présence ou non de mérules, si le bien dépend d’un immeuble situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral,
- le Diagnostic de Performance Energétique (DPE), si le bien est clos, couvert et affecté à l’habitation et qu’il dispose d’une installation de chauffage, de climatisation ou de production d’eau chaude,
- et éventuellement, le diagnostic établi à l’issue du contrôle de l’installation d’assainissement non collectif également appelé assainissement autonome ou individuel (fosse septique…) si le bien est à usage d’habitation et qu’il n’est pas raccordé au réseau public d’assainissement.

LES DOCUMENTS RELATIFS A LA COPROPRIETE :
Certains documents (Liste) spécifiques à la copropriété doivent être transmis à l'acquéreur à l’établissement du compromis de vente. Ils concernent l’organisation et la situation financière de la copropriété.

Les documents concernant l’organisation de l’immeuble :
- le règlement de copropriété, ainsi que tous les actes le modifiant s’ils ont été publiés,
- l’état descriptif de division, ainsi que tous les actes le modifiant s’ils ont été publiés,
- les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années,
- le carnet d’entretien de l’immeuble délivré par le syndic.

Les informations concernant la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur :
- le montant des charges courantes (eau, électricité…) du budget prévisionnel au titre des deux exercices comptables précédant la vente,
- le montant des charges hors budget (travaux) au titre des deux exercices comptables précédant la vente,
- s’il existe, le montant de la part du fonds de travaux rattaché au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation à ce fonds versée par le vendeur au titre du lot vendu.

Sauf lorsque le syndicat comporte moins de 10 lots et à un budget prévisionnel moyen sur une période de trois années consécutives inférieur à 15.000 €, le vendeur doit en outre communiquer :
- les sommes pouvant rester dues par lui au syndicat de copropriétaires,
- les sommes qui seront dues au syndicat par l’acquéreur,
- l’état global des impayés de charges au sein de la copropriété,
- la dette du syndicat des copropriétaires vis-à-vis des fournisseurs.

Ces informations peuvent être obtenues auprès du syndic de la copropriété.

La loi ALUR précise expressément que lorsque, ces documents ou certains d’eux ne sont pas annexés au compromis de vente, notifié conformément à l'article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation, le délai de rétractation de 10 jours ne pourra courir qu’à compter du lendemain de la communication de ces documents à l’acquéreur.

DEFINITION DU P.L.U. (Plan Local d'Urbanisme)
Pourquoi un P.L.U. ?
Le P.L.U. est un document d'urbanisme concernant l'ensemble du territoire communal et opposable à toute personne publique ou privée.

Le P.L.U., qui se substitue au P.O.S. (Plan d'Occupation des Sols), fixe les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols.

Le rôle du P.L.U. doit :
- prévoir l'organisation et le développement de la commune pour une durée de 5 à 10 ans
- déterminer la destination précise d tous les sols.
- réserver les emplacements des équipements publics futurs
- protéger les espaces naturels. Que comprend le P.L.U. ?

• les zones urbaines dont les équipements permettent des constructions immédiates les zones à urbaniser ultérieurement les zones naturelles non équipées interdites à la construction les espaces boisés classés à conserver ou à créer

  les emplacements réservés aux équipements publics.

  3/ LE RÈGLEMENT : Voir le RÈGLEMENT du PLU de MANDELIEU LA NAPOULE

  Il définit pour chaque zone :

  la nature les conditions

  les possibilités d'occupation du sol.

   4/ LES ANNEXES comprennent :

  une liste des emplacements réservés aux équipements publics un schéma des caractéristiques de la voirie actuelle et future un schéma des réseaux d'alimentation en eau un schéma des réseaux d'assainissement un plan de servitudes d'utilité publique

  une note technique sur le système d'élimination des déchets

• Sigles utilisés pour le repérage des différentes zones :

  UA : zone à usage d'habitation, aux commerces et à l'artisanat
  UB : zone à usage d'habitation, aux commerces et à l'artisanat des anciens hameaux
  UH et UHa : zone à usage d'habitation, aux commerces et à l'artisanat implantées isolément
  UL : zone à vocation de formation et d'activités de loisirs
  NA ou NA-UG : zone naturelle non équipée urbanisable à terme
  NC ou NCa : zone naturelle à caractère agricole
  ND : zone naturelle à protéger
  TC : protection des espaces boisés
  ER : réserve pour équipement
  

Qu'est-ce qu'une modification du P.L.U. ?

La modification est approuvée par délibération du Conseil Municipal après une enquête publique.
Le P.L.U. approuvé est opposable aux tiers 1 mois après sa transmission au représentant de l'État (sauf observations de ce dernier).

Définition de la Surface Hors Oeuvre et du Coefficient d'Occupation au Sol :
(Extrait de l'article R.123-22 du Code de l'Urbanisme).

Le Coefficient d'Occupation au Sol (COS) est le rapport exprimant le nombre de m² de plancher hors œuvre susceptibles d'être construits par m² de sol.

La Surface Hors Œuvre Brute (SHOB) d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction.

La Surface Hors Œuvre Nette (SHON) d'une construction est égale à la surface hors œuvre brute de cette construction après déduction :
a) des surfaces de plancher hors œuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
b) des surfaces de plancher hors œuvre des toitures-terrasses, des balcons, des loggias ainsi que des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée,
c) des surfaces de plancher hors œuvre des bâtiments ou des parties de bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules,
d) des surfaces de plancher hors œuvre des bâtiments affectés au logement des récoltes, des animaux ou du matérielagricole ainsi que des surfaces des serres de production.

Le COS (coefficient d'occupation du sol) est un coefficient fourni par l'administration (Mairie, DDE) permettant de définir la surface constructible de chaque parcelle. Le COS peut être différent sur deux parcelles contigues ou même être différent sur une même parcelle.Pour connaitre le COS applicable à votre parcelle, la première démarche est d'obtenir un plan cadastral du terrain ainsi que la matrice cadastrale correspondante. Cette matrice cadastrale comporte la surface déclarée au niveau des impots (Attention ! La surface peut être éronnée, seul un relevé sur site par un géomètre expert vous garantira une surface précise). Deuxième étape, la recherche du POS (Plan d'Occupation du Sol) ou PLU (Plan Local d'Urbanisme).

Le PLU ou plan local d'urbanisme définit la zone dont dépend votre parcelle et donne les orientations de constructibilités. Sur le réglement dont dépend votre parcelle, il sera indiqué le<> COS (Coefficient d'Occupation du Sol) autorisé.

Un exemple concret :
Votre parcelle à une surface de 1000 m²
Le PLU donne un Coefficient d'Occupation du Sol de 0.15
Il suffit de réaliser: 1000 x 0.15 = 150 m² de SHON

LE NOTAIRE et les "Frais de Notaire"

I - Estimation des frais de Notaire

On ne soulignera jamais assez l’importance du notaire et sa place essentielle dans toutes vos démarches. Le notaire doit absolument vous conseiller et vous informer sur toutes les formalités à remplir.Sachez que vous avez tout intérêt à vous faire assister par votre propre notaire car cela n'entraîne aucun frais supplémentaire et votre notaire pourra vous aider en cas de litige. Lorsque deux notaires interviennent sur la même opération, les frais sont partagés entre eux et donc le coût supplémentaire sera nul.Prenons l’exemple d’un retard éventuel dans le déboursement des fonds par votre banque qui vous empêche de signer l’acte malgré le délai imparti. Si vous avez votre propre notaire, il se chargera de trouver un accord avec le notaire du vendeur en obtenant un délai supplémentaire de quelques jours. Si, au contraire, vous faites appel au même notaire que le vendeur, vous courrez le risque de ne pas être accompagné dans cette demande et qu’elle soit donc refusée.
Par ailleurs, il peut être intéressant pour vous de demander un devis détaillé à votre notaire avant la signature de l’acte. Bien souvent les frais réels sont supérieurs à l’estimation qui vous a été fournie et vous risquez d’être contraint de faire un chèque personnel en dernière minute.
En résumé, ne signez jamais un document sans avoir consulté votre notaire, vous éviterez des erreurs dont les conséquences peuvent être graves.

L'enregistrement et la publication de la vente sont obligatoire au fichier immobilier.

II - Les frais de Notaire

Les frais de notaire sont d’une triple nature :
- les honoraires qui rémunèrent le travail du notaire et de ses collaborateurs,
- les droits dus au Trésor dont le notaire est le collecteur,
- les débours qui constituent le remboursement des services et documents extérieurs à l’Etude qui sont nécessaires pour la réalisation d’une affaire (cadastre, hypothèques, géomètre).

Ainsi seule la première catégorie de frais correspond à la rémunération du notaire, les deux autres sont perçues pour l’Administration fiscale, ou liées à des frais encourus par le notaire.

III - Les honoraires du Notaire

Ils sont fixés par décret et sont les mêmes qu’il s’agisse d’un logement ancien ou d’un logement neuf.
Les taux varient en fonction de la tranche du prix de vente. Ainsi le prix du logement est sectionné en diverses parties et à chacune d’entre elles correspond un pourcentage d’honoraires de notaire : Prenons l’exemple d’une maison d’habitation d’une valeur de 120.000 €, les honoraires du notaire se monteront à : Ces honoraires sont calculés en proportion du prix de vente du bien et seront donc appelés "honoraires proportionnels". Il s’y ajoute différents honoraires liés à la réalisation de l’opération immobilière et dont vous trouverez la description ci-dessous. On notera ainsi que les frais de notaire varient entre :

• 1,37% pour un bien d’une valeur de 90.000 €,

  1,16% pour un bien d’une valeur de 200.000 €,

• 1,06% pour un bien d’une valeur de 500.000 €.

IV - Les honoraires annexes du Notaire Compte tenu des faibles montants unitaires de ces honoraires annexes, nous ne vous donnons pas ici la description précise de chacun de ces frais, mais plutôt un exemple concret sur l’achat d’un bien d’une valeur de 120.000 €. Vous avez ainsi une estimation des différents frais que vous êtes susceptibles de devoir payer.
V - Les débours du Notaire
Les débours du notaire sont des frais que celui-ci doit payer à des tiers, là encore leur montant unitaire est relativement faible.

VI - Les taxes applicables
1 - Taxes exigibles sur l’achat d’un logement ancien

L'acquéreur d'un logement à usage d'habitation achevé depuis plus de 5 ans ou s'il est achevé depuis moins de 5 ans, ayant fait l'objet d'une première mutation consentie à une personne qui n'a pas la qualité de marchand de biens, devra payer des droits d'enregistrement qui se décomposent comme suit :


• le droit départemental d'enregistrement (3,80%)
  la taxe communale (1,20%)
• les frais d’assiette (2,50% de la taxe départementale, soit 0,09%)

  Les droits d'enregistrement sont calculés sur le prix de vente porté dans l'acte augmenté de toutes les charges en capital et des indemnités stipulées dans l'acte au profit du vendeur à quelque titre et pour quelque cause que ce soit. Ils doivent être payés avant l'accomplissement de la formalité de l'enregistrement.

2 - Taxes exigibles sur l’achat d’un logement neuf

Définition : est considéré comme neuf au sens fiscal un logement (maison individuelle ou appartement situé dans un immeuble collectif) achevé depuis moins de 5 ans et n'ayant pas encore fait l'objet, depuis son achèvement, d'une première mutation consentie à une personne n'ayant pas la qualité de marchand de biens.
La vente d'un logement dans le cadre d'un contrat de vente d'immeuble à construire est soumise :

• à la TVA (au taux de 20%)

• à la taxe de publicité foncière (au taux de 0,6%)

Les frais d’hypothèque

Les frais d’hypothèque sont équivalents à 2% du montant du prêt. C’est une prise de garantie d’hypothèque. Dans ce cas, il faudra aussi rémunérer le conservateur des hypothèques à hauteur de 0,05% du prix de vente pour l’inscription hypothécaire et 0,10% pour la radiation de l’inscription.

Il y a également des frais divers qui s'élèvent à environ 300 €.

Caution
La caution est une personne physique ou morale qui garantit à la banque le paiement du prêt en cas de défaillance de l'emprunteur. La caution est, en général, proposée par une société spécialisée, et les tarifs dépendent du choix de la société. Le coût d'une caution s'élève à environ 1 à 3 % du montant du prêt.

Assurance dommages-ouvrage
L'assurance dommages-ouvrage, obligatoire pour le maître d'ouvrage, couvre les désordres dus au titre de la garantie décennale, elle a pour objet de garantir le paiement des travaux de réparation de nature décennale.

Taxes d'urbanisme
Lors de la délivrance du permis de construire, PC, les collectivités locales peuvent réclamer diverses taxes, qui sont toutes calculées en fonction de la surface de plancher.

Taxe Locale d'Équipement
La TLE, applicable dans toutes les communes de plus de 10.000 habitants, et dans toutes celles de la région parisienne. La TLE peut aussi être décidée par le conseil municipal. Cette taxe a pour objectif de permettre le financement des équipements urbains par les collectivités locales. Elle est proportionnelle à la SHON (Surface Hors Œuvre Nette), et égale à :
TLE = SHON * Valeur au m² (fixée par les pouvoirs publics) * % décidé par la mairie (compris entre 1 et 5 %). A cette TLE s'ajoute dans les communes de l'Ile de France une contribution complémentaire de 1%, calculée en général comme la TLE. Les modalités de versement, (aussi simple que le mode de calcul !!), sont les suivantes : la moitié 18 mois après la date de délivrance du permis de construire, PC, et l'autre moitié 36 mois après la date de délivrance du PC.
Taxe départementale pour le financement des Conseils en Architecture Urbanisme et Environnement (CAUE)
Cette taxe est laissée au libre arbitre des départements, qui décident de la mettre en œuvre, ou pas, elle s'élève à 0.3% de la valeur forfaitaire ayant servie au calcul de la TLE .

Taxe pour dépassement du Coefficient d'Occupation des Sols (COS)
Certaines communes autorisent, moyennant une taxe, un dépassement du COS. Il faut se renseigner en mairie pour savoir si le dépassement du COS est autorisé, et connaître le coût de cette taxe.

Taxe départementale des espaces naturels sensibles
Destinée à mettre en oeuvre une politique de protection des espaces dits sensibles, cette taxe perçue par le département a un montant compris entre 1 et 2% de la valeur forfaitaire établie pour le calcul de la TLE. Frais lors de la vente (le cas échéant).
Paiement de la TVA
Si la revente d'un bien immobilier intervient avant la fin des travaux, ou avant une période de 5 ans suivant l'achèvement, la vente sera soumise à la TVA au taux de 19,60 %, elle sera payée par le vendeur au moment de la signature de l'acte définitif chez le notaire. L'acquéreur, dans ce cas, ne sera redevable que des "frais de notaire réduits". Le vendeur a toutefois la possibilité de déduire la TVA payée pendant cette période de 5 ans, ou avant l'achèvement. Le prix de vente est considéré comme un prix TTC, ce qui permet de calculer le prix Hors Taxe, (HT), et donc d'en déduire le montant de la TVA.
Mainlevée d'hypothèque
En cas de revente si le prêt, consenti par la banque pour l'achat de ce bien, n'est pas totalement remboursé, et que le prêt était garanti par une hypothèque, il y a lieu de lever cette hypothèque. Les frais de mainlevée, sont de 1% du montant total du prêt, hors les émoluments du notaire.

IMPOSITION SUR LA PLUS-VALUE
La plus-value, différence entre le Prix d'Achat, (PA), et le Prix de Vente,(PV), est imposable. Le PA étant réactualisé en fonction de l'érosion monétaire. Toutefois un certain nombre d'exonérations existent :

Vente de la résidence principale
Pour en bénéficier le vendeur doit l'avoir occupée en tant que résidence principale.

Vente de la résidence secondaire
◄ Vous pouvez estimer vous-même votre plus-value ► à l'aide du calculateur

LUTTE CONTRE LE BLANCHIMENT D'ARGENT
Dans le cadre d’un achat ou de la vente d’un bien, tous les professionnels de l’immobilier sont désormais soumis par la loi à des obligations de prévention contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme qui les obligent à demander certaines informations de leurs clients.

Qu'est-ce que le blanchiment d'argent ?
« Le blanchiment est le fait :
• de faciliter, par tout moyen, la justification mensongère de l'origine des biens ou des revenus de l'auteur d'un crime ou d'un délit ayant procuré à celui-ci un profit direct ou indirect ;
• d'apporter un concours à une opération de placement, de dissimulation ou de conversion du produit direct ou indirect d'un crime ou d'un délit. »

Les obligations des professionnels
Tous les professionnels au cœur d’échanges financiers (agents immobiliers, avocats, banques, notaires, experts-comptables, opérateurs de jeux, etc.) sont spécifiquement impliqués dans la lutte contre le blanchiment d’argent. À ce titre, ils doivent respecter un certain nombre d’obligations légales définies par le Code monétaire et financier.
C’est pourquoi l’agence immobilière pourra être amenée à poser des questions à ses clients afin de lever le moindre doute sur les conditions dans lesquelles ils réalisent telle ou telle opération.

Obligation de vigilance
Avant de nouer une relation d’affaires ou d’assister un client dans la préparation ou la réalisation d’une transaction, les professionnels doivent s’assurer de l’identité du client et, le cas échéant, du bénéficiaire effectif de l’opération ; ils doivent vérifier celle-ci par des documents écrits officiels. Cette obligation de vigilance s’applique tout au long de la relation d’affaires.

En tant que clients, vous pourrez être invités à fournir les informations suivantes :
• Pour une personne physique :
- copie d’une pièce d’identité en cours de validité, comportant photo et signature ;
- justificatif récent de domicile ;
- informations sur votre profession ;
- informations sur vos revenus et votre patrimoine (avis d’imposition).

• Pour une personne morale :
- extrait K bis de moins de 3 mois ;
- statuts à jour ;
- comptes certifiés du dernier exercice clos ;
- liste récente des actionnaires / associés personnes physiques détenant plus de 25 % des parts ou actions de la société et copie de leur pièce d’identité ;
- copie de la pièce d’identité du représentant légal ou statutaire ;
- justificatif récent de domicile des personnes physiques détenant plus de 25 % des parts ou actions de société.

NB : les pièces d’identité trop anciennes et documents trop facilement falsifiables (comme le permis de conduire) pourront être refusés.

Obligation de déclaration de soupçons
Les agences immobilières sont tenues de déclarer à TRACFIN (la cellule de renseignement financier rattachée au ministère des Finances et des Comptes publics) les opérations réalisées avec des sommes qu’elles savent (ou soupçonnent) provenir d’une infraction, pour participer au financement du terrorisme ou relevant d’une fraude fiscale, lorsqu’il y a présence d’au moins un critère défini par décret (article L 561-15 du Code Monétaire et Financier) :
- identité du donneur d’ordre douteuse ;
- opérations effectuées à partir de capitaux dont les bénéficiaires ne sont pas connus ;
- opérations liées à des techniques d’organisation d’opacité (utilisation de sociétés- écran, organisation de l’insolvabilité, etc.) ;
- opérations atypiques au regard de l’activité de la société (changements statutaires fréquents et injustifiés, opérations financières incohérentes, etc.) ;
- opérations peu habituelles et non justifiées (transaction immobilière à un prix manifestement sous-évalué, dépôt de fonds par un particulier sans rapport avec sa situation patrimoniale connue, refus/impossibilité du client de produire des pièces justificatives quant à l’origine des fonds ou les motifs des paiements) ;
- opérations effectuées par des personnes ou organismes domiciliés dans un pays reconnu comme non-coopératif dans la lutte internationale contre le blanchiment.

En cas de non-déclaration, les professionnels immobiliers peuvent être condamnés par la justice.
Le contrôle du respect de ces obligations est assuré par la Direction Départementale de la Protection des Populations (ex DGCCRF), chargée également de faire respecter la loi Hoguet et le Code de la consommation.